有一批城市3年房价都没涨!持有还是抛掉?

财经
18阅读

开头先澄清,不是鼓吹房价上涨,而是强调楼市底层逻辑。

当下要记住关键的楼市信号:

1、相信调控能降房价的,太天真。

2、轻视房住不炒的,又太无知。

别急着杠啊,这并不矛盾。

房住不炒是大盘,不会变,不会乱。

坚定高举旗帜不动摇,但再说一次,不炒≠不涨。

2016年开始提出的房住不炒,5年过去了,涨没涨,自有判断。

但好在有房住不炒的庇护,冲洗干净了混杂在楼市中的污泥。

现在的楼市,越来越干净了。

轮廓已现,信号已出。

调控来了,口嗨多了,房价呢?

不少城市房价是下跌了,但我们瞪大眼睛看看,有些是真跌,有些只是短期回调。

房价下跌是有比较物的,卖2万的时候你入手,后面卖3万了,然后又回调到2.5万了。

这不是下跌,叫回调。

而你2万入手,后面调控来了,只卖1.5万了。

嗯,这叫下跌。

所以到底跌没跌,是有参照锚的,说的就是入手的时机问题。

所以房价真跌了吗?

我们以3年为一个房地产周期来看一下。

好在我们一直有做每月房价地图的习惯,数据还能找得到。

翻开2018年9月的房价地图:

当时上海黄浦区均价还是15.5万,长宁区10.6万,普陀区9.7万,静安区8.6万,浦东新区7.6万。

再结合我上月发布的房价地图:

黄浦区均价11.8万,长宁区8.5万,普陀区7.1万,静安区9.3万,浦东新区7万。

这样一对比,上海跌了啊!

没想到吧。

可从我们监测的数据来看,2020年2月上海的均价是58131元,而8月均价是65003元。

这一年半时间,上海又涨回来了。

如果把时间拉长到3年,现在上海不过是回归高位。

但如果时间退回1年半,上海确实经历了一轮大涨。

所以到底是涨是跌,关键看你入手的时机。

2018年入手上海,到现在可能只是回本而已,但如果你2020年初入手上海,到现在哪怕吃大锅饭数据,涨幅已经超过11%。

包括北京上月房价和2018年9月相比,多数区域也是下跌的。尤其昌平区,下跌最狠,高位时候5万,现在只有4.5万。

北京2018年9月

北京2021年8月房价

按照我们已有的房价地图,以3年为一个周期,上涨的城市其实有:

深圳、厦门、广州、杭州、南京、天津、苏州、宁波、合肥(猛涨)、重庆、成都、长沙、西安、昆明、佛山、东莞、珠海、南昌(微弱)

而3年周期房价不涨反跌的城市是:

北京、上海、福州、青岛、武汉、郑州、贵阳、哈尔滨、石家庄、济南

数据是不完全统计的,三四线城市也涨跌不一,江浙地区的多数三四线城市3年期间涨多于跌,而多数三四线城市是一路下跌。

尤其是2017-2018年是一批三四线城市轰轰烈烈的棚改大年,多数人早就被套牢在高位了。

对于这些涨跌城市榜,不必过分惊讶,毕竟是大锅饭数据,你涨我跌,最后没涨没跌,谁也不服谁。

不过通过3年的清洗,倒是看清楚一条通俗易懂的道理:

分化早已深藏于楼市中,并且在未来熊长牛短之下,该涨的继续涨,该跌的站不起。

楼市规律早就是马太效应,强者掌握了绝大数资源,越来越强。

这个少数人掌握了社会的大多数资源一样,出生决定出路,你快马加鞭都可能望尘莫及。

强者愈强,但强者中颇有分化。

譬如北京,3年还未回归辉煌。

但北京内部极具动荡分化,昌平、石景山、丰台、房山、大兴一直在下滑,而中部东西城和东部通州区则昂扬向上。

如果3年前,你站在分叉口,选择了不同的路子,向左还是向右,如今截然不同的命运。

譬如深圳,光明区18年房价均价才3.9万,现在最贵的二手房去到8万。

错过的人肯定捶胸顿足,掩面哭泣。

这就是投资房产的乐趣,暴击的快感。

譬如武汉,这次放到了下跌榜单中,从地图上看,江汉和江岸区涨幅不少啊,可武昌区跌幅太明显了。

2018年9月武汉房价

2021年8月武汉房价

其他外围区域涨跌不一,但涨幅真的基本可以忽略不计了。

只能说楼市也无限内卷了,一套100分的试卷,你选对了城市,恭喜你,70分到手。

但最后的30分的难度很高,能拿满分的人不多,拿了满分之后,你以为完事了。

翻开背面的卷子一看,我C,还有附加题,20分,这就考验点智商+情商了。

我想说明的楼市信号是什么呢?

调控来了,房价确实会有短期回调。

这是ZZ的魅力,阎王要你三更死,不会留你到五更。

还喘气的,可以补插上两刀。

但只要有价值的城市,你把战线拉长一下,一样涨得回去。

只要结果是涨的,过程其实就不太重要了。

比如上海和北京,高位回落之后又回去了,只是你想赚多赚少,这考验你的入手时机。

这次深圳广州被调控强压,房价回调了,再等泡沫挤挤,一样可以买。

一线城市要产业有产业,要人口有人口,有什么可担心的。

强二线城市也同样,虽然城市能级不如一线城市,但资金总量决定你的选择方向,只要版块对了,跑赢一线城市的涨幅也不难。

而环一线城市同样,只要挨着大佬,大佬吃肉,它喝汤,也绝对跑赢一大批老家三四线城市。

不用被短期政策性回调整得焦虑了,坚持楼市底层逻辑,淡淡定,要做时间的朋友,而不是时间的炮友。

只有一个建议,不要老想着底部,实话说没几个预测得准的。

但也别轻视了房住不炒的魄力,现在是不能搞死房地产,不是不能搞房地产。

房子金融属性没办法动摇,就没法搞垮大家的信心,但鞭打的手段可以很多。

除了二手房指导价,强制增加首付之外。

放贷慢、甚至停贷现在越来越普遍了,买套房,3个月6个月批不下来,而且房贷利率还一涨再涨。

房贷利率5%冲6%,6%冲7%的,击垮多少买家的心里筑防线。

我们要重视房住不炒的信号,因为这是熊长牛短的开始。

还想像深圳光明区这样3万变8万的,概率已经很小了。

当前楼市一片混沌,开发商债务违约开始频繁暴雷。

据说恒大财富也暴雷了,没想到恒大狠起来,连自己员工都开始收割。

这里先不展开说。

另外一边,城市轮番调控还没收手,大到一线城市广州出台二手房指导价,小至安徽芜湖也实行摇号的新房限购3年。

一场由上至下的楼市清肃运动已经开启。

但就没有利好城市,利好楼市的消息?

前段时间,第五所证券交易所落地北京。

横琴粤澳合作区横空出世、前海扩容消息已经确定落地。

城市依旧有利好。

这样的逻辑又是什么?

就如同大胡子李老师说过的:无非就是你选对了城市,利好时不时就会到,房价自然也会水涨船高。

这就是选对城市的魅力啊。

很多城市之所以能成为大城市,是因为地理位置造就的。

中西部之所以落后,政策之所以不关注,是在于先天条件不足。

香港为何能成为国际大都市,就是因为三面临海、内接大陆,是国际市场上的一个重要港口,有成为国际大都市的潜力。

在改革开放初期,交通方式不如现在发达,海运凭借着运量大、成本小占据运输的领导地位。

这也是当年沿海城市能迅速崛起的优势体现。

上海也是如此,上海也是三面环海,也是重要港口、金融中心,目前上海的地位已经毋容置疑。

贫富差距向来不只存在于人与人之间,也在于城市与城市之间。

现在穷的可能越穷,富的会越富。

之前对于证券交易所的争夺,站在城市均衡发展的角度来看,中部武汉,西部重庆和成都,似乎都是最优选择。

但结果还是北京拿下,说好的政治中心和文化中心为主,但依旧不舍得舍弃经济中心的地位。

说来说去,还是因为北京有这样的实力,金融总部多,资金总量全国第一,还是北方第一大城,北京都没有,北方怎么行。

还有深圳,深圳的利好一直不断,所以才能造就如此的房价。

为什么深圳能崛起,早期的经济特区到现在的社会主义先行示范区,包括这次前海扩容,提出的都是这次大幅增加可供发展的用地,有三分之一的产业用地要面向港资港企。

横琴粤澳合作区也是如此,横琴面向澳门,前海面向香港。

实话说,都是蹭了地理位置优势的光。

如果不是因为这样的位置优势,政策还真不一定陆续有来。

所以只要坚定城市发展的底层逻辑,坚定持有我们所说的有价值的城市资产,你躺着,政策都会倾注而来。

因为人与人之间的差距,城市与城市之间的差距,真的从“出生”那一刻就决定了。

调控很多,房企很乱,利率很高。

这是当下的困境。

但越是乱的时候,越不要慌了阵脚。

不要被调控降价所迷惑,也不要被没价值的城市低价打折所诱惑。

越是动荡的楼市,底层逻辑越夯实。

来源:大胡子说房

the end
免责声明:本文不代表本站的观点和立场,如有侵权请联系本站删除!本站仅提供信息存储空间服务。